"Miasto nie jest sumą budynków. Jest procesem".
Jeszcze niedawno teren dawnej Fabryki Samochodów Osobowych na warszawskim Żeraniu był symbolem przemysłowej przeszłości - rozległą, zamkniętą przestrzenią zdominowaną przez beton, blachę i infrastrukturę produkcyjną. Dziś staje się jednym z najważniejszych poligonów doświadczalnych dla myślenia o przyszłości polskich miast i mieszkalnictwa. Do 2050 roku na ponad 62 hektarach dawnej fabryki ma powstać modelowa dzielnica mieszkaniowo-usługowa dla około 17 tysięcy mieszkańców i 13 tysięcy pracowników, z rozbudowaną zielenią, parkiem linearnym oraz infrastrukturą społeczną.
Wizjonerską koncepcję urbanistyczno-architektoniczną tego obszaru opracował zespół architektów i urbanistów z WXCA we współpracy z SAWAWA oraz inżynierami z Buro Happold i JKO Consulting. To jednak nie tylko projekt architektoniczny - to próba odpowiedzi na fundamentalne pytanie: jak dziś tworzyć miasto, by było zdolne do życia, rozwoju i adaptacji w perspektywie dekad?
Lex deweloper jako narzędzie odpowiedzialności, nie skrótu
15 stycznia 2026 roku Rada m.st. Warszawy przyjęła uchwałę finalizującą procedurę tzw. lex deweloper dla pierwszego etapu inwestycji. Był to moment symboliczny - nie tylko dlatego, że otworzył drogę do realizacji największej w Polsce inwestycji mieszkaniowej opartej o zapisy specustawy mieszkaniowej, ale dlatego, że pokazał, jak bardzo zmienia się sposób myślenia o procesach inwestycyjnych.
Lex deweloper - potoczna nazwa ustawy o ułatwieniach w lokalizacji inwestycji mieszkaniowych - wprowadziła do polskiego systemu planowania element, którego wcześniej brakowało: obowiązek partycypacji inwestora w realizacji infrastruktury społecznej. Szkoły, tereny zielone, obiekty sportowe czy przestrzenie publiczne przestały być "dodatkiem", a stały się integralnym elementem decyzji lokalizacyjnej.
W przeciwieństwie do dawnych procedur decyzji o warunkach zabudowy, lex nie abstrahuje od skutków wprowadzenia nowej zabudowy w istniejącą tkankę miasta. To nie jest mechaniczne "dopuszczenie zabudowy", lecz próba dopasowania nowego elementu do istniejącej układanki miejskiej. Podobną logikę niesie dziś ZPI - Zintegrowany Plan Inwestycji - który jeszcze wyraźniej podkreśla potrzebę dialogu, negocjacji i zrozumienia lokalnego kontekstu.
Kwestia dostępności mieszkań stała się dziś jednym z kluczowych tematów debaty publicznej i istotnym kapitałem politycznym wielu ugrupowań. Kolejne regulacje - w tym lex deweloper czy Zintegrowany Plan Inwestycji - są próbą odpowiedzi na realny deficyt mieszkaniowy, łącząc ułatwienia inwestycyjne z obowiązkiem rozwoju infrastruktury społecznej. To kierunek słuszny, o ile zachowana zostaje właściwa równowaga pomiędzy interesem publicznym a ekonomiczną wykonalnością projektów.
Podczas dyskusji na Radzie m.st. Warszawy nad projektem uchwały prezydent Renata Kaznowska zwracała uwagę, że miasto nie dysponuje dziś takimi możliwościami finansowymi, by samodzielnie realizować zabudowę mieszkaniową - na przykład w formule TBS - w skali odpowiadającej rzeczywistemu zapotrzebowaniu, co w naturalny sposób kieruje uwagę ku modelowi partnerskiemu w tworzeniu miasta.
Warunkiem powodzenia tych rozwiązań jest jednak czytelność i przewidywalność procesów. Procedury, które w założeniu mają przyspieszać i upraszczać proces inwestycyjny, nie mogą generować dodatkowych kosztów, niepewności i czasu po stronie inwestorów, ponieważ wówczas łatwo o efekt odwrotny do zamierzonego. Zbyt skomplikowane lub niejednoznaczne mechanizmy regulacyjne mogą bowiem zamiast zwiększać podaż mieszkań - ograniczać ją, podnosząc finalnie ceny i oddalając cel, jakim jest realna poprawa dostępności mieszkań.
Projektant jako mediator
Ten nowy model planowania diametralnie zmienia rolę architekta. Nie wystarczą już wyłącznie kompetencje techniczne czy formalna poprawność projektu. Kluczowa staje się umiejętność mediacji pomiędzy interesami miasta, inwestora, mieszkańców i administracji.
Uchwała Rady m.st. Warszawy wieńczy niemal czteroletni, złożony proces uzgodnień - proces, który można określić jako modelowy przykład dialogu instytucjonalnego.
"To był proces oparty na współpracy ekspertów wielu dyscyplin, dialogu z miastem i pogodzeniu potrzeb bardzo różnych grup interesariuszy. Rolą architekta było znalezienie synergii pomiędzy wartościami projektu a realnymi potrzebami miasta oraz wydobycie potencjału tego miejsca" - podkreśla Marta Sękulska-Wrońska, Partnerka i CEO WXCA.
W pierwszym etapie inwestycji, realizowanym na 15,6 ha, powstanie ok. 2000 mieszkań, ponad 60 lokali usługowych, szkoła dla 645 uczniów oraz 6,3 ha zieleni, w tym ponad 2 ha parku. To nie jest infrastruktura "narzucona" - to wynik długiego procesu negocjacyjnego, w którym projekt stał się językiem porozumienia.
Tworzenie miasta to proces, a nie jednostkowy akt
Przypadek FSO Park szczególnie wyraźnie pokazuje napięcia, które towarzyszą dziś rozwojowi miast. W sąsiedztwie terenu dawnej fabryki powstały wcześniej osiedla realizowane na podstawie decyzji WZ - bez partycypacji inwestorów w infrastrukturze społecznej. W dialogu społecznym pojawiały się więc oczekiwania, by nowa inwestycja "nadrobiła" te deficyty. Sednem tego typu procesów nie jest przerzucanie braków systemowych na jednego inwestora, lecz wypracowanie rozsądnego bilansu pomiędzy interesem publicznym a realiami ekonomicznymi projektu, co przekłada się na dostępność mieszkań. W tym kontekście inwestor - spółka OKAM Capital - przyjął perspektywę długofalową, uwzględniając nie tylko właściwy bilans nakładów na etapie realizacji inwestycji, lecz także konsekwencje przyjętych rozwiązań dla późniejszych kosztów użytkowania i utrzymania zabudowy.
Rolą zespołu projektowego było przełożenie tej długofalowej perspektywy na konkretne rozwiązania przestrzenne i techniczne, które pozwalają ograniczać koszty eksploatacji mieszkań w całym cyklu życia zabudowy. FSO Park opiera się na założeniach mądrego gospodarowania zasobami: 100% retencji wód opadowych, eliminacji miejskiej wyspy ciepła, nowych nasadzeniach oraz systemach energetycznych uwzględniających odnawialne źródła energii i współdzielenie energii pomiędzy budynkami.
Uzgodnienie tych niestandardowych rozwiązań - zwłaszcza w toku procedury środowiskowej - wymagało czasu, cierpliwości i zaufania. Paradoksalnie trzeba było udowadniać, że zmiana brownfieldu w dzielnicę mieszkaniową jest zmianą na lepsze. A być może była to także próba wydobycia maksymalnej ilości wiedzy od silnego, merytorycznego zespołu projektowego.
Osiedle zaprojektowane wokół wspólnoty
Masterplan FSO Park został opracowany jako całościowa wizja fragmentu miasta. Fakt, że teren pozostaje w rękach jednego inwestora, stworzył - rzadką w skali Europy - możliwość kompleksowego zaplanowania struktury przestrzennej, funkcjonalnej i społecznej.
"W WXCA wierzymy, że dobra urbanistyka realnie podnosi jakość życia - wspiera zdrowie fizyczne i psychiczne oraz wzmacnia relacje między ludźmi. Dlatego układ budynków podąża za potrzebami człowieka, tworząc ramy dla miejsc spotkań i aktywności mieszkańców - ulic, parków i placów" - mówi Małgorzata Dembowska, architektka w WXCA.
Układ urbanistyczny osiedla koncentruje się wokół szkoły, obiektów sportowych i rekreacyjnych oraz terenów zielonych. To świadome odejście od monofunkcyjnych enklaw mieszkaniowych na rzecz miejsca codziennych spotkań, aktywności i sąsiedzkich relacji.
Mobilność
Masterplan zakłada zabudowę wielofunkcyjną, łączącą mieszkania, usługi, edukację, rekreację i miejsca pracy w ramach jednego, spójnego układu urbanistycznego. Dzięki temu wiele codziennych potrzeb mieszkańców może być realizowanych w krótkim, pieszym dystansie, bez konieczności korzystania z samochodu. Mobilność rozumiana jest tu przede wszystkim jako dostępność.
Jednocześnie projekt zapewnia pełną obsługę komunikacyjną. Ruch kołowy został zaprojektowany w sposób porządkujący i nienaruszający jakości przestrzeni - odbywa się głównie po zewnętrznej pętli komunikacyjnej, z czytelnymi dojazdami do kwartałów. Centrum osiedla pozostaje dzięki temu przestrzenią wolną od intensywnego ruchu samochodowego, bezpieczną i przyjazną dla pieszych oraz rowerzystów.
Istotnym elementem układu jest transport publiczny, oparty już dziś na sieci linii tramwajowych i autobusowych. Zgodnie z planami Miasto Stołeczne Warszawa teren FSO Park zostanie w przyszłości włączony również do systemu metra - poprzez lokalizację stacji planowanej na rok 2044, co znacząco wzmocni dostępność dzielnicy w skali miasta.
Nieprzypadkowo właśnie na terenie dawnej Fabryki Samochodów Osobowych pojawia się dziś pytanie o nową mobilność. Miejsce symbolizujące przez dekady indywidualny transport kołowy staje się przestrzenią poszukiwania modeli opartych na transporcie publicznym, współdzieleniu i racjonalnym korzystaniu z zasobów. W wielu krajach Europy obserwowany jest bowiem wyraźny zwrot od "posiadania" w stronę "możliwości korzystania" - przy zachowaniu swobody przemieszczania się i wysokiej jakości życia.
Projektowana struktura pozostaje elastyczna i otwarta na przyszłe formy mobilności, czyniąc z niej narzędzie wspierające codzienność mieszkańców, a nie cel sam w sobie.
Zielone serce dzielnicy
Centralnym elementem założenia będzie ponad kilometrowy, 10-hektarowy park linearny - Zielona Aleja FSO. To on stanie się kręgosłupem przestrzennym dzielnicy, łącząc przestrzenie publiczne z bardziej kameralnymi wnętrzami kwartałów mieszkaniowych.
Wyobraźmy sobie zwykły dzień: odprowadzamy dzieci do szkoły, mijając ogrody deszczowe, w których pojawiają się kaczki; po drodze po zakupy zatrzymujemy się na chwilę, ciesząc się zapachem kwitnącego bzu; wieczorem spotykamy się ze znajomymi w kawiarni z widokiem na skate park, gdzie dzieci ćwiczą nowe triki. To przestrzeń, która naturalnie sprzyja spotkaniom - międzypokoleniowym i sąsiedzkim - ale jednocześnie pozwala każdemu znaleźć coś dla siebie: wyciszenie w zieleni albo aktywną rekreację, zależnie od potrzeb i nastroju.
Zieleń w mieście ma przy tym znaczenie znacznie wykraczające poza estetykę. Bliski, codzienny kontakt z naturą sprzyja regeneracji, obniża poziom stresu i wspiera zdrowie psychiczne, a jednocześnie zachęca do ruchu i spontanicznych interakcji społecznych. W ten sposób zieleń przestaje być jedynie tłem dla zabudowy, a staje się codziennym doświadczeniem, spajającym życie społeczne, rekreację i naturę w jednym, czytelnym układzie przestrzennym.
Tożsamość miejsca i drugie życie fabryki
Historia Fabryki Samochodów Osobowych na Żeraniu to kilkadziesiąt lat materialnego i niematerialnego dziedzictwa - codziennej pracy tysięcy ludzi oraz znaczącego rozdziału w historii warszawskiego przemysłu. W latach 90. pracowało tu nawet 17 tysięcy osób. W przyszłości niemal tyle samo ludzi będzie mogło tu mieszkać i pracować - w zupełnie nowej, miejskiej odsłonie tego miejsca.
Dziś jest to jednak rozległa, zdegradowana przestrzeń położona pomiędzy aż czterema przystankami tramwajowymi, w której o duchu miejsca przypomina niemal wyłącznie historia mówiona. Wielohektarowe hale fabryczne, pozbawione pierwotnej funkcji, pełnią głównie rolę magazynów, generując intensywny ruch ciężarowy i sprowadzając w tę część miasta niechciane tiry, obciążające infrastrukturę i jakość przestrzeni publicznej. Planowana transformacja terenu stanowi więc nie tylko szansę na nowe zagospodarowanie poprzemysłowego obszaru, lecz niezbędny impuls do zmiany tej rzeczywistości.
W odpowiedzi na obecny stan terenu projektanci zaproponowali rozwiązanie, które nie polega na prostym wymazaniu przeszłości. Jako autorzy koncepcji zespół WXCA dostrzegł wartość nie tylko w najstarszych obiektach pierwotnie przewidzianych do zachowania, lecz także w monumentalnych stalowych strukturach hal - zachwycających skalą, klarownością formy i potencjałem adaptacyjnym. To przestrzenie o rozmiarze porównywalnym z całym historycznym centrum Warszawy, które mogłyby zostać bez trudu rozebrane, a ich sprzedaż jako surowca przynieść natychmiastowy zysk.
Zamiast tego fragmenty dawnych hal - tłoczni, montowni i spawalni - zostaną włączone w strukturę nowej dzielnicy, tworząc pierzeje głównego placu oraz przestrzenie pracy i rekreacji. Architektura współczesna nie zastępuje tu dziedzictwa przemysłowego, lecz podejmuje z nim dialog, traktując je jako pełnoprawny zasób projektowy.
"Fabryka była miejscem realizacji innowacyjnej myśli technicznej - przestrzenią, w której inżynieria, produkcja i odwaga projektowa kształtowały nową rzeczywistość. Zachowując jej struktury, nie tyle chronimy przeszłość, ile przenosimy jej tożsamość w przyszłość: do dzielnicy, która również ma być miejscem innowacji, twórczości i codziennego życia. Misterne konstrukcje inżynierskie mogą tu stać się inspiracją dla twórców, tyglem dla działań artystycznych i naturalnym towarzyszem miejskiej codzienności" - mówi Marta Sękulska-Wrońska, Partnerka i CEO WXCA.
Decyzja o zachowaniu fragmentów dawnych hal była więc świadomym wyborem projektowym, a nie sentymentalnym gestem. W ten sposób pamięć o FSO zostaje wpisana w żywą strukturę miasta, a genius loci dawnej fabryki znajduje swoje współczesne rozwinięcie.
W stronę ponadczasowych wartości
FSO Park jest przedsięwzięciem wyjątkowym ze względu na swoją skalę i długi horyzont czasowy realizacji. Nie jest jednak wyjątkiem w sensie filozofii projektowania, lecz konsekwentnym przykładem sposobu, w jaki zespół WXCA podchodzi do swoich realizacji. To podejście holistyczne, oparte na możliwie pełnym rozpoznaniu uwarunkowań - przestrzennych, społecznych, środowiskowych, ekonomicznych i formalnoprawnych - oraz na umiejętnym łączeniu ich w spójną, czytelną wizję.
W realiach współczesnego projektowania architektonicznego taka zdolność syntezy coraz wyraźniej staje się wyznacznikiem dojrzałości i eksperckości. Architektura przestaje być autonomiczną dyscypliną opartą wyłącznie na autorstwie formy, a staje się procesem wymagającym współpracy wielu specjalistów i dziedzin - od urbanistyki, przez inżynierię i środowisko, po kwestie społeczne, ekonomiczne i proceduralne. Mistrzostwo polega dziś nie tyle na dominacji jednej perspektywy, ile na zdolności ich integrowania.
W tym sensie rola architekta przesuwa się w stronę przywództwa projektowego: budowania zespołu, nadawania kierunku i koordynowania wiedzy w taki sposób, aby służyła realizacji wartości wykraczających poza interes pojedynczego obiektu. Zespół WXCA pełni w tym procesie rolę sprawnego lidera - zdolnego połączyć kompetencje wielu specjalistów w spójne działanie na rzecz wyższego dobra, jakim jest odpowiedzialnie kształtowane miasto.
Miasto nie jest sumą decyzji. Jest sumą odpowiedzialności.
Istotnym elementem tego podejścia było zdefiniowanie czytelnych zasad projektowych, które wykraczają poza pojedyncze obiekty i stanowią fundament dalszego rozwoju całego założenia. Zespół WXCA opracował ramy urbanistyczne, przestrzenne i środowiskowe porządkujące relacje pomiędzy zabudową, zielenią, przestrzeniami wspólnymi i infrastrukturą, a jednocześnie pozostawiające przestrzeń dla różnorodnych rozwiązań architektonicznych realizowanych w kolejnych etapach inwestycji.
Przyjęte zasady nie są zamkniętym projektem, lecz punktem odniesienia - wspólnym językiem umożliwiającym zachowanie spójności i jakości w długim horyzoncie czasowym. Ich konsekwentna realizacja staje się zadaniem nie tylko autorów masterplanu, lecz całego ekosystemu uczestników procesu: kolejnych projektantów, inwestora, administracji publicznej oraz wykonawców. To właśnie w tak rozumianej współodpowiedzialności ujawnia się istota projektowania miasta jako procesu - wymagającego ciągłej uważności, dialogu i troski o wartości przyjęte na samym początku.
